相続・遺産分割協議の場面で、故人の遺産に土地や建物といった不動産が残されていると、トラブルに発展することが多くあります。これは、不動産が、現金や預金と違って実際に分割するのが困難であること、資産価値が高額となることが多くあること、評価方法によって評価額にブレが生じることといった理由によるものです。
相続不動産の相続方法（分割方法）は「現物分割」「代償分割」「換価分割」の3種類に大別されます。各分割方法にはそれぞれにメリットやデメリット、向き不向きがあります。状況に応じて適切な分割方法を選択しましょう。
今回の記事では、相続不動産の分割方法3種類の内容、メリット・デメリット等について恵比寿の弁護士が解説します。
1．不動産の相続が難しい理由
相続財産に土地や建物、畑や山林といった不動産があると、相続（遺産分割）が煩雑となることがあります。
- 現金や預貯金と異なり、簡単に分割できるものではないこと
- 資産価値が高額（数百万円以上）となることがほとんどであること
- 住居の場合、一部の相続人が今後も住み続けることを希望することがほとんどであること
上記のような理由により、相続人同士で話し合っても意見がすんなりと一致することはなかなかありません。ケースによっては相続人間で訴訟トラブルに発展することも珍しくありません。
また、相続、遺産分割をせずに不動産を放置してしまうと、単純相続となり、不動産は相続人による共有の状態となってしまいます。共有の状態だと相続人らは互いに自由に不動産を活用できません。売却や賃貸活用などの際に他の相続人の同意が必要になるためトラブルのもととなります。各種租税の支払の場面でもトラブルが発生してしまいます。
そのため、何らかの方法で速やかに相続不動産の相続（遺産分割）を行なう必要があるのですが、上述のとおり相続人間で利害が対立してしまうことが多いので大変です。
2．相続不動産の分割方法
相続財産として不動産がある場合に、その不動産を分割する方法としては以下の3種類があります。
- 現物分割
- 代償分割
- 換価分割
以下、それぞれの分割方法について、確認してみましょう。
3．現物分割
現物分割は、不動産を相続人の一人が単独で相続する方法です。「長男が実家の土地建物を単独で相続する」ようなケースがこれに該当します。
分筆して相続するケースもある
相続不動産を数筆に分割して、相続人がそれぞれを相続するケースもあります。例えば「土地を2筆に分筆して、1筆を長男、1筆を二男が相続する」といったケースです。
3-1．現物分割のメリット
現物分割のメリットは、他の分割方法に比べて手続きが簡単なことです。相続人の一人が単純に相続すれば良いだけですので、不動産の評価も不要ですし、不動産会社に売却を依頼する必要もありません。
なお、相続不動産を分筆して複数の相続人で分ける場合には、測量会社や登記事務所などに依頼して、不動産の分筆手続きを進める必要が出てくるため労力がかかることとなります。
3-2．現物分割のデメリット
現物分割のデメリットとしては、不公平な結果になりやすくトラブルに発展しやすいという点が挙げられます。
不動産は得てして高額となりがちです。現物分割で相続人の一人が単独で全部を相続すると、他の相続人との関係で不公平になってしまうことがほとんどです。他の相続人から不平不満が出るため、遺産相続トラブルが発生する可能性がいといえます。
4．代償分割
代償分割は、不動産を単独取得する相続人が、他の相続人に代償金を支払って清算する方法です。この代償金の金額は、法定相続分に応じた額です。
たとえば相続人が兄弟3人（相続分はいずれも3分の1）、相続財産が実家（資産価値3000万円）のみである場合、長男が3000万円の家を短属で相続し、その代わりに次男と三男に対し代償金として1000万円ずつ支払います。このように処理することで、兄弟3名とも平等に相続できたこととなります。
代償分割は、現物分割の不公平感を解決するための方法と言えます。
4-1．代償分割のメリット
代償分割のメリットは、相続人が公平に相続できるということです。不動産を取得した相続人は他の相続人に対し法定相続分に応じた代償金を払うので、不動産を相続しなかった相続人から不平不満が出るリスクを低減することができます。
4-2．代償分割のデメリット
代償分割のデメリットとしては、以下のものがあります。
代償金を支払うことができる資力が必要
代償分割の採用する場合、不動産を取得する人に代償金を支払えるだけの資力がないとできません。先の例でいえば、長男には代償金として合計2000万円を支払うだけの資力がないといけないということです。
不動産の評価でトラブルに発展しやすい
代償分割をするためには、相続不動産の資産価値を評価しなければなりません。
しかし、不動産の評価方法は一律ではありません。査定会社や査定方法によって評価額は変動します。評価額が小さいと代償金として支払う金額が小さくなりますので不動産を相続した側（先の例では長男）が有利になりますし、評価額が大きいと代償金を受け取る側（先の例では二男・三男）が有利となります。
このとおり、評価額によって双方に有利不利が生じるため、評価額の点でトラブルになるリスクは避けられません。
5．換価分割
換価分割は、相続不動産を売却し、売却代金を相続人で分け合う方法です。売却代金は法定相続分に応じて分配します。
たとえば相続人が兄弟3人（相続分はいずれも3分の1）、相続財産が実家（資産価値3000万円）だけである場合、不動産を売却処分し、売却代金3000万円を1000万円ずつ相続します。
5-1．換価分割のメリット
換価分割のメリットとしては次のようなものがあります。
公平に分割できる
換価分割をした場合、不動産を売却処分することで得た売却代金を法定相続の割合で分けるので完全に公平に分割することができます。不動産の評価額についてのトラブルも生じ得ません。
お金がなくても利用できる
代償分割のような、相続人の一部が代償金を支払うといったことはありません。そのため、手元にまとまったお金がなくても採用することができます。
租税の支払資金を確保できる
不動産を売却すればある程度まとまったお金を得ることができますので、相続税の納税資金を確保することが可能となります。
5-2．換価分割のデメリット
換価分割のデメリットとしては以下のようなものがあります。
不動産を失うことになる
「不動産を売却する」ので不動産を失うこととなります。相続不動産が実家である場合は、実家を失うということです。喪失感に苛むこともあります。
また、処分してしまえばその後に生じる可能性がある利益を享受することはできません。たとえば将来不動産市場が活況となって土地が値上がりしたとしても、その利益を享受することは当然できません。
手数料により資産価値が目減りする
不動産を売却する際は、仲介業者のに支払う手数料等が発生します。相続人の手元に残るのはこれらの費用を差し引いたものとなるため、不動産評価額（査定額）よりも得られる金銭は目減りします。
すぐに売れるとは限らない
売却に出したとしても、すぐに買い手が見つかるとは限りません。買い手が見つからなければ売却代金を得ることができないので、換価分割を進めることはできません。
6．遺産分割協議が成立しない場合はどうなる？
不動産の遺産分割方法を、現物分割、代償分割、換価分割のいずれの方法で行なうかについては相続人が話し合って（協議して）決定することとなります。
上記のとおり、いずれの方法にもメリット・デメリットがあるため、相続人らで話し合っても解決できないケースもあり得ます。
遺産分割協議が決裂した場合は、家庭裁判所で遺産分割調停を行い、調停の場で協議をすることとなります。調停の場で調停委員を交えて話し合っても合意できない場合には、「審判」に移り、審判官が不動産の遺産分割方法を決定することとなります。
審判では、「法定相続割合に応じた解決方法」が採用されるので、不公平となりがちな現物分割が行われることはありません。また、共有状態のまま放置されることも基本的になく、他の何らかの方法で公平に分割されることとなります。
なお、不動産を取得すべき相続人がいない場合や、不動産を取得したい相続人がいても代償金を支払う資力がない場合には、競売命令が出て不動産を強制的に売却されるケースもあります。
競売になると、一般の売却のケースよりも売値が下がってしまう可能性が非常に高くなります。得られる金額が低くなる可能性が明白である以上、競売による決着にはならないようにしたいものです。
7．さいごに
遺産相続問題は、できる限り自分たちで話し合って解決する方法が望ましいと言えます。
審判で相続不動産を競売することとなると、最終的に得られる金額は目減りしますし、なにより相続人間で遺恨が残ることもあります。
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