不動産を相続する際に相続人が行う手続きの一つとして相続登記がありますが、相続登記を行なうのには手間と費用が掛かること、相続登記を行わなくても罰則等が課せられなかったことから、相続手続きを行なわない相続人も多くいらっしゃいました。
相続登記がなされないと不動産の正しい所有者が特定できず、不動産取引等の際に様々な弊害が生じます。
この問題の解決のため、2024年4月1日から相続登記を義務化する法改正が行われます。
今回の記事では、相続登記の義務化と相続登記の方法について弁護士が解説します。
相続登記
01．相続登記とは
相続登記とは、被相続人（亡くなられた方）が所有していた自宅、アパートなどの不動産の名義を、被相続人から相続人に移転する名義変更登記のことをいいます。
相続登記は、公的機関によって自動的になされるものではありません。相続人が申請することによってはじめてなされるものです。
この相続登記を申請するためには手間と費用が掛かります。また、今までは相続登記を行なわなくとも罰則等の適用がなかったため、相続登記を行なわない相続人も多数おりました。
02．相続登記が行なわれないことによる弊害
相続登記が行なわれていない場合、その不動産の名義は被相続人のまま、すなわち亡くなられた方のままです。これは実態を反映していないものであり、正当な所有者を反映しておりません。登記情報が実体から架け離れているため、権利者の相手方から見ると、権利処理が極端に複雑化し事実上不可能になってしまいます。
- 不動産取引、不動産活用に支障が生じる
- 担保の設定が困難となる
- 差押え等の場面で悪影響が生じる
- 行政が公共用地として土地を取得したい場合に困る
- 行政が災害対策の工事をしたい場合に困る
- 相続税や固定資産税の課税に影響
- 相続が重なってしまった際に権利関係が複雑化
相続登記がなされていないと上記のような弊害が生じることとなります。公的な部分でも次的な部分でも弊害が生じることから、法改正によって相続登記を義務化する流れとなりました。
相続登記の義務化
01．相続登記義務化の開始時期
相続登記の義務化は、2024年（令和6年）年4月1日から始まります。なお、2024年4月1日より前に相続した不動産で相続登記がなされていないものについても義務化の対象となります。
02．相続登記義務の対象
不動産の相続の対象となりうる権利としては、以下のものがあります。
- 所有権
- 地上権
- 賃借権
- 抵当権
- 根抵当権など
相続登記義務化の対象となるものは所有権のみです。地上権や賃借権などの権利は、相続した場合でも義務化の対象とはなりません。
03．相続登記義務のポイント
不動産の所有権を相続した人は、「自己のために相続の開始があったことを知り」、かつ、「不動産の所有権を取得したことを知った日」から３年以内に相続登記を申請しなければなりません。
「自己のために相続の開始があったことを知り」とは、自分が相続人であることを知った日のことです。なお、「かつ」「不動産の所有権を取得したことを知った日」との記載がありますが、これは遺産（相続財産）の中に不動産所有権が含まれることを知った日を指します。
そのため、３年の期限の起算日は、相続発生日ではなく、「自身が相続人であることを知り」かつ「不動産の所有権を相続で取得したことを知った」日となります。
相続登記の義務から外れるケース
自分が相続人であることを知っていても、相続した財産の中に特定の不動産が存在することを具体的に認識していない場合には、相続登記の義務は生じません。
また、相続人の一人であっても、他の相続人が不動産を取得し自身は不動産について相続していない場合には、相続登記の義務は生じません。
04．過料
相続登記を行なわない、すなわち義務違反に対しては罰（ペナルティ）が科せられます。具体的には以下のような過料が科せられます。
- 2024年4月1日以降に不動産を相続で取得したことを知った場合、知った日から3年以内に相続登記をしない場合で、相続登記をしないことについて正当な理由がないときには、10万円以下の過料の対象となります。
- 2024年4月1日以前に不動産を相続で取得したことを知った場合、2027年3月31日までに相続登記をしない場合で、相続登記をしないことについて正当な理由がないときには、10万円以下の過料の対象となります。
- 遺産分割によって不動産を取得した場合、遺産分割の日から3年以内にその結果に基づく登記をしない場合で、その登記しないことについて正当な理由がないときには、10万円以下の過料の対象となります。
基本的には、正当な理由がない限り10万円以下の過料（行政上の制裁）が科せられるものとお考え下さい。
05．正当な理由
正当な理由がある場合は、相続登記を申請しなくても過料の対象とはなりません。どのような場合に正当な理由があるかについては、法務省の通達で例示されています。
- 相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要する場合
- 遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているため、誰が不動産を相続するのか明らかにならない場合
- 相続登記申請義務を負う者自身に重病等の事情があるケース
- 相続登記申請義務を負う者が配偶者からの暴力の防止及び被害者の保護等に関する法律に規定する被害者等であり、その生命・心身に危害が及ぶおそれがある状態にあって避難を余儀なくされている場合
- 相続登記申請義務を負う者が経済的に困窮しているために、登記の申請を行うために要する費用を負担する能力がない場合
上記に該当しない場合においても、相続登記申請義務者の事情を総合的に考慮したうえで相続登記ができない「正当な理由」として認められることもあります。
過料までの流れ
過料までの流れは、下記のとおりです。
01．催告
登記官（法務局に勤務する公務員）が義務違反を把握した場合、義務違反者に対して、書面（催告書）で、相続登記を行うよう催告します。
もっとも、登記官には、相続人が不動産の取得を知った日がいつかを把握することが困難です。そこで、次の①又は➁を端緒として、義務に違反したと認められるのがあることを職務上知ったときに限り、催告を行うものとされています。
- 相続人が、ある不動産について遺言の内容に基づく所有権移転登記の申請をしたが、その遺言書には、別の不動産もその相続人に相続させる旨が記載されていたとき
- 相続人が、ある不動産について遺産分割の結果に基づく相続登記の申請をしたが、その遺産分割協議書には、別の不動産もその相続人が相続する旨が記載されていたとき
02．裁判所への通知
催告書に記載された期限内に相続登記がなされない場合、登記官は裁判所に対して義務違反を通知します。
なお、相続人らの事情を確認し、登記手続きを行わないことについて「正当な理由」があると認められる場合には裁判所への通知は行いません。
03．裁判
登記官からの通知を受けた裁判所は、違反要件に該当するか否かを判断し、該当する場合には過料を科する旨の裁判を行います。この裁判において、10万円以下の範囲内で過料の金額が決定されることとなります。
相続人申告登記
01．相続人申告登記とは
家族や財産状況によっては、被相続人の死亡後速やかに相続登記等を申請できない場合もあります。
たとえば相続後に行う遺産分割協議において、法定相続人間の合意形成がなかなかまとまらない場合は多々あります。一旦法定相続登記を申請することも考えられますが、手間と費用がかかってしまいます。
そこで、遺産分割協議がまとまらず速やかに相続登記をできない場合に、相続人であることを申告すれば相続登記をする義務を免れる制度（相続人申告登記）が設けられることとなりました。
相続人申告登記は、法務局に対して、対象となる不動産を特定した上で、「所有権の登記名義人について相続が開始したこと」及び「自らがその相続人であること」を申し出ることで、登記官の職権で、申告をした相続人の氏名・住所などを登記簿に記録できる制度です。
02．効果
相続人申告登記の申出がなされると、申出をした相続人の氏名・住所等が登記されます。
この申出をすることで、登記簿に氏名・住所を記録された相続人は相続登記の義務を履行したものとみなされます。
なお、相続人申告登記、相続登記とは異なり権利取得の事実を登記するものではないので申出をした相続人の持分までは登記されません。また、法定相続人の範囲及び法定相続割合の確定も不要です。
申出にあたっては添付書面として、申出をする相続人が被相続人の相続人であることがわかる戸籍謄本を提出すれば足ります。
03．対象者
相続登記の義務を履行したものとみなされるのは、相続人申告登記の申出をした相続人だけです。
法定相続人が複数いる場合において、一部の相続人のみが相続人申告登記の申し出をしても他の相続人についての義務は、履行されたものとみなされません。相続人の全員が義務を履行するには、相続人全員がそれぞれ相続人申告登記の申出をしなければなりません。
なお、複数の相続人が連名で申出書を提出すれば、複数人分の申出をまとめてすることも可能です。
04．補足
相続人申告登記は、相続登記そのものではなく、あくまで登記義務を履行したとみなす制度です。
登記される内容は、亡くなった方（被相続人）から相続人に所有権が移転したということを公示するものではなく、あくまで、登記簿上の所有者について相続が開始したことを示しているに過ぎないのです。
そのため、後日、遺産分割協議が成立し、不動産を相続する相続人が決まった場合には、遺産分割の日から３年以内に改めてその名義変更登記を行う必要があります。
さいごに
相続登記の義務化により、相続登記の必要性が非常に高くなりました。相続登記を行なうためには、相続人をしっかりと特定し、遺産分割協議書を作成したうえで登記申請する必要があります。
なお、相続の場面では利害の対立等によりトラブルが起きることが往々にしてあります。他の相続人ともめて意見が合わないなどのトラブルが起こった場合には弁護士に相談しましょう。
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