個人再生は借金を大きく減額することが可能な債務整理手続きです。
個人再生を利用するメリットの一つとして、持ち家（住宅）を残したまま法的整理が可能であることが挙げられます。破産ですと持ち家を残すことはできませんので、この点が大きく異なるといえます。
なお、持ち家を残しての個人再生手続きに臨むためには、個人再生の申立時に住宅ローン特則（住宅資金特別条項）の適用申請を行なう必要があるのですが、そのためには所定の要件を満たす必要があります。
今回の記事では、個人再生申立において住宅ローン特則の適用を受けるための要件について解説します。
個人再生とは
01．手続きの概要
個人再生は、法律で定められた債務整理の一つです。債務者が負っている負債を所定の割合まで圧縮（減額）し、これを3年～5年で分割払いで弁済するという内容の再生計画案を作成することを手続きの目的とします。
なお、個人再生には以下の2種類があります。
- 小規模個人再生
- 給与所得者等再生
手続をするうえでの要件や手続きの進行、再生計画案作成時の弁済額の算定基準等において差異がありますが、住宅資金特別条項（住宅ローン特則）に関しては差異が出ないので、本記事ではその説明を割愛します。
02．住宅資金特別条項（住宅ローン特則）
個人再生の大きな特徴として、住宅ローンを組んで購入した自宅（不動産）を残すことができるという点があります。
破産手続であれば自宅を残すことはできませんが、個人再生であれば申立時に住宅資金特別条項の適用を併せて申し立てることで自宅を残すことができるのです。
この住宅資金特別条項は住宅ローン特則と呼ばれることもあります。
住宅ローン特則の適用を受けるには
個人再生を申し立てれば自動で住宅ローン特則（住宅資金特別条項）が適用される、というわけではありません。
住宅ローン特則の適用を受けるためには以下の要件を満たしている必要があります。
01．個人再生の申立要件を満たすこと
住宅ローン特則は個人再生手続きに付帯的に適用される制度です。そのため元となる個人再生事件受理されることが大前提となります。
個人再生の申立に際しては、以下の要件を満たしている必要があります。
- 再生手続開始原因があること
- 再生手続開始申立棄却事由がないこと
- 申立が適法であること
- 債務者が個人であること
- 収入要件を満たすこと（将来において継続的に又は反復して収入を得る見込みがあること）
- 給与またはこれに類する定期的な収入を得る見込みがあること（給与所得者等再生）
- その定期的な収入の額の変動の幅が小さいこと（給与所得者再生）
- 再生債権額が5000万円を超えていないこと
重要なのは⑤（⑥⑦）です。個人再生は再生計画案に基づく返済を向こう3年～5年にわたって継続して行う手続きです。そのため、安定して返済を継続できるだけの資力があることが最低条件となります。
申立時に無職であったり収入が安定しない場合には、そもそも個人再生を申し立てることができません。
02．住宅資金貸付債権であること
住宅ローン特則は住宅資金貸付債権に対して利用することができます。住宅資金貸付債権以外の再建に対しては適用することはできません。
住宅資金貸付債権とは次の要件を満たす借金のことをいいます。
- 住宅の建設や購入、改良に必要な資金の貸付であること
- 分割払いの定めのあること
- 住宅に抵当権が設定されていること
新築マンションや建売住宅を購入する際に利用するローンをいわゆる住宅ローンといいますが、住宅ローンであればほぼ確実に住宅資金貸付債権の条件を満たしております。従って住宅資金貸付債権の要件を満たしているかどうかについてはあまり気にする必要はありません。
なお、住宅ローンとして貸し付けられた金額の中に住宅の購入以外の費用が含まれている場合、その割合によっては住宅資金貸付債権と認められないことがあります。たとえば3000万円の融資を受けたとして、2800万円が土地建物の購入費用や諸手数料、200万円が不動産購入に全く関係のない使途で融資されたものである場合（資金の一部が住宅購入以外の使途に充てられている場合）は、住宅資金貸付債権と認められない可能性があります。
03．申立人名義の建物であること
住宅ローン特則を利用するためには、対象となる不動産の名義が本人名義（個人再生の申立をする人の名義）であることが必要です。
他人名義の住宅については住宅ローン特則の対象外です。
04．申立人の居住目的の建物であること
住宅ローン特則を利用するためには、対象となる不動産が申立人の居住目的の住宅であることが必要です。
賃貸運用を目的に購入した物件、別荘やオフィスとして購入した物件等は、居住する目的の住宅ではないため住宅ローン特則を利用することはできません。
なお、単身赴任等を理由に、対象不動産には本人が居住しておらず、配偶者や子が住んでいることがあります。このようなケースでは、単身赴任終了後に本人が居住することを予定しているのであれば住宅ローン特則を利用することができます。
05．床面積の半分以上が本人の住居であること
住宅ローン特則を利用するためには、対象となる住宅の床面積の半分以上が本人の居住用であることが必要です。床面積の半分以上が本人の住居用ではない場合には住宅ローン特則を利用することはできません。
たとえば以下のような場合にはこの要件を満たさないため、住宅ローン特則を利用することができません。
- 延べ床面積の半分以上をオフィスや店舗としてとして利用している場合
- 二世帯住宅で別世帯家族が建物の床面積の2分の1を超える部分を利用している場合
06．住宅ローン以外の抵当権がついていないこと
住宅ローン特則を利用するためには、住宅に住宅ローン以外の抵当権が設定されていないことが必要です。
例えば、住宅ローン以外の目的（事業資金等）で銀行から金銭の借入に行ない、本件金銭借入について抵当権が設定されている場合、原則として住宅ローン特則を利用することはできません。
これは、その借金を返せなくなった場合、抵当権の実行により住宅を処分せざるを得なくなる可能性があるためです。
07．保証会社による代位弁済から6ヶ月を経過していないこと
住宅ローンを一定期間滞納してしまうと、住宅ローン債権者は保証会社に対し請求を行ない、保証会社が住宅ローンの残債を弁済します。これを法律用語で「代位弁済」といいます。
代位弁済がなされることで債権は住宅ローン債権者から保証会社に移転しますが、その際に債権の性質も住宅資金貸付債権ではなくなり求償債権となってしまいます。そのため、住宅資金貸付債権を対象に適用することができる住宅ローン特則は適用できなくなってしまいます。
なお、保証会社による代位弁済日から起算して6ヶ月以内に住宅ローン特則付の個人再生の申立てを行なうことができれば、いわゆる「巻き戻し」によりその性質を住宅ローンに戻すことができます。すなわち住宅ローン特則を利用することが可能です。
すでに代位弁済がなされているのであれば速やかに弁護士に相談し早めに手続きを始めましょう。
代位弁済の日から起算して6ヶ月を経過してしまっている場合には巻き戻しをすることができないので、住宅ローン特則を利用することもできません。
08．税金の滞納がないこと
税金を滞納している場合、自宅が差し押さえられる可能性があります。
現時点で住宅に税金の滞納による差押えがなされている場合、住宅ローンに関する抵当権以外の権利が権利部（乙区）に記載されることとなるため、住宅ローン特則を適用することができません。
また、現時点では差押えがなされていないとしても、いつ差押えを受けるかはわかりません。差し押さえがなされ不動産を強制的に売却されてしまうことも想定されます。
そのため、税金の滞納がある場合は、現在差押えを受けていようが受けていまいが住宅ローン特則を適用することはできないとされています。
09．管理費の滞納がないこと
対象不動産が分譲マンションである場合、管理組合からマンション管理費を請求されることがほとんどです。マンション管理費には「先取特権」と呼ばれる住宅ローンよりも強力な請求権が設定されています。
管理費の滞納により先取特権が実行された場合、不動産に住宅ローン以外の抵当権が設定されることとなりますので住宅ローン特則が利用できなくなります。
こちらについても税金の滞納と同様、管理費の滞納があれば現在の状況は関係なく住宅ローン特則を適用することはできないとされています。
10．その他注意事項
居住用の建物を複数所有している場合、そのうちの主として利用している建物1棟のみが住宅ローン特則の対象となります。複数の建物に同時に適用することはできません。
さいごに
今回の記事では住宅ローン特則を利用するための要件について解説しました。
持ち家を維持しながら借金問題の解決を図りたいのであれば、住宅ローン特則を利用しての個人再生は非常に有用です。
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